Les vices cachés d'une maison

Auteur
Catherine Eole Pommet

Ah! Tout ce qu’on peut entendre au sujet des vices cachés! Il y a beaucoup de désinformation qui circule sur le sujet, qui est pourtant à prendre très au sérieux, qu’on soit vendeur ou acquéreur.

Démêlons le tout ensemble.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

D’abord et avant tout, il est crucial de définir ce qu’est un vice caché.

Un vice caché est un problème majeur et grave qui a pour effet de grandement diminuer la valeur de la propriété que vous souhaitez acquérir ou que dont vous êtes propriétaire. De plus, ce vice doit être « caché »: ni le vendeur ni vous n’êtes au courant de son existence. Il est donc présent au moment de la transaction, n’est pas apparent, et, bien sûr, est inconnu de vous, l’acheteur.

On peut donc résumer le vice caché en quatre mots : existant, sérieux, inconnu et… caché.

L’autre aspect important à comprendre, c’est qu’un vendeur est responsable de la qualité de la propriété qu’il vend. Autrement dit, il se porte garant de la qualité complète de la propriété. En quelque sorte, il en prend une certaine responsabilité, même dans le futur. Tout comme il s’engage à vous fournir une propriété qui a des titres clairs, il s’engage normalement à vous transférer une propriété qui est en bonne condition, et donc, sans vices cachés.

On remarque cette tendance en immobilier, celle de retirer la garantie de qualité lorsqu’on vend sa propriété. Les cas « normaux » de retrait de la garantie de qualité sont les suivants : lors d’une vente de succession, lors d’une vente où le vendeur a acheté lui-même sans garantie ou bien lors d’une vente sous contrôle de justice. Sinon, le propriétaire cherche peut-être à se déresponsabiliser injustement. À votre courtier immobilier d’insister pour inclure la garantie légale (caution judiciaire) de qualité lors des négociations.

Lorsqu’on découvre un vice caché, on fait quoi?

D’abord, on s’assure que ce soit bel et bien un vice caché. Une légère fissure dans le plâtre suite à un changement de température brusque ne constitue pas un vice caché. Une poignée de porte d’une propriété d’époque qui nous reste dans les mains, non plus. On se comprend?

L’étape suivante est de dénoncer le vice repéré. À qui? À la personne qui vous a vendu la propriété. Ma recommandation est toujours de tenter de se parler et de régler le tout à l’amiable. Cependant, dans un cas de vice caché, un appel téléphonique est bien, mais il faut absolument le faire suivre d’une lettre officielle, soit une mise en demeure dénonçant les observations (envoyée par huissier ou par courrier recommandé). La raison est simple : il faut officialiser la chose au cas où vous devriez éventuellement vous rendre en justice pour régler votre dossier.

Donc, si on est en bons termes, on pourra se parler et négocier. Souvent, on trouvera un terrain d’entente. Mais on doit tout de même faire toutes les étapes, et la première est d’envoyer la lettre de dénonciation.

Une fois la lettre reçue, l’ancien propriétaire aura un certain temps pour réagir. Il faut lui laisser suffisamment de temps afin qu’il puisse constater le vice et faire faire une contre-expertise à laquelle il a droit, s’il le souhaite. Une fois les résultats de cette contre-expertise reçus, les négociations peuvent commencer.

Vice caché : on va en cour ou pas?

Tous les experts dans ce domaine sont d'accord pour dire qu’une entente à l’amiable vaut mieux que d’entamer des procédures judiciaires. En effet, près de 90 % des cas sont réglés à l’amiable, et c’est tant mieux. Il faudra s’armer de doigté et de patience, mais ça en vaut le coup.

Pour vous donner un aperçu d’un scénario où les propriétaires et anciens propriétaires n’arrivent pas à s’entendre, les procédures peuvent coûter au bas mot 10 000 $, et prendre plus de 3 ans. Dans certains cas, on parle de 25 000 $ de frais et de 5 ans de procédures. Si vous décidez que vous voulez vous battre, alors, prenez dans votre équipe un très bon avocat  spécialisé dans le domaine (pas votre beau-frère ou un avocat qui ne coûtent pas cher, pas cher). Vous aurez ainsi l’heure juste, et saurez exactement où s’en va votre dossier.

Il en va de même si vous êtes l’ancien propriétaire : mettez de l’eau dans votre vin, et tentez de régler le tout à l’amiable. Si ce n’est absolument pas possible, et bien, un bon avocat sera votre meilleur allié. Peut-être même que grâce à ses conseils, vous parviendrez à régler hors cour en cours de route. Ce qui aura pour effet d’apaiser tout le monde.

En somme

Lors de la découverte d’un vice caché, toutes les parties voient le pire, et la situation peut être très frustrante pour tout le monde impliqué.

Restez calme et réfléchi : malgré la découverte d’un vice caché, les chances sont bonnes que la propriété ne s’écroulera pas du jour au lendemain.

Prenez donc le temps de faire toutes les bonnes étapes pour bien monter votre dossier. Encore une fois, un règlement harmonieux devrait être votre objectif principal durant les négociations.

Catherine Eole Pommet, courtier immobilier

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